Was wird aus einer Immobilie im Erbfall? Man kann die Verantwortung dann den Kindern überlassen, aber es gibt Möglichkeiten, vorher rechtsfeste Regelungen zu schaffen.

Was wird aus einer Immobilie nach dem Tod? Das Erbe mittels Testament zu regeln, ist die gängige Praxis. Damit überträgt man die Verantwortung des Vermögens auf die nachfolgende Generation. Liegt kein Testament vor, greifen die gesetzlichen Bestimmungen des Erbrechts und verteilen den Nachlass. Aber es gibt Möglichkeiten, bereits lange vor dem Erbfall Grundstücke zu übertragen und damit Vermögen zu sichern. Denn im Pflegefall oder beispielsweise nach einem Unfall, wenn man vielleicht selbst nicht mehr in der Lage sein sollte, rechtsverbindliche Entscheidungen zu treffen, kann es hilfreich sein, vorher den Kindern das Vermögen in Teilen übertragen zu haben, ohne dass man Einschnitte an der Nutzung hinnehmen müsste.
Wird ein Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro an ein Kind vererbt oder dadurch verschenkt, dass man Nachfahren im Grundbuch einträgt, bleibt dies nach derzeit gültigem Recht steuerfrei. Außerdem kann man zum Beispiel im Pflegefall damit das Zugriffsrechts des Staates auf das eigene Vermögen begrenzen. Vorausgesetzt es sind bereits zehn Jahre seit der Vermögensübertragung vergangen. Deshalb ist es wichtig, sich rechtzeitig damit zu beschäftigen und nicht erst zu einem Zeitpunkt, der die Zehnjahresfrist unwahrscheinlich macht. Viele tun sich mit einer vorzeitigen Übertragung schwer, weil man befürchtet, nicht mehr vollumfänglich über das Eigentum befinden zu können. Natürlich setzt so ein Verfahren ein gegenseitiges Vertrauen voraus. Liegen Eltern mit Kindern im Streit, werden solche Möglichkeiten meistens ausgeschlossen. Aber im Immobilienrecht kann man sich durchgreifende Rechte an der Nutzung der Immobilie einräumen lassen.
Noch vorteilhafter kann man Firmenanteile übertragen, z. B. wenn man Immobilienbesitz unter dem Dach einer juristischen Person gebündelt hat. Bei der Schenkung von Firmenanteilen profitieren Eltern von einer geltenden Besonderheit: Bei Firmenvermögen gilt ein Extra-Freibetrag von 256.000 Euro sowie ein 40-prozentiger pauschaler Wertabschlag. Das Modell funktioniert sogar bei Verwandten oder Familienfremden. Bei Betriebsvermögen gelten stets die hohen Freibeträge und die niedrigsten Sätze der Schenkung- und Erbschaftsteuer (Steuerklasse I). Steuerlich bleibt der eingebrachte Grundbesitz Privateigentum der Eltern. Besonders Clevere behalten sich einen Nießbrauch vor und kassieren weiterhin alle Mieteinnahmen und sind außerdem Nutznießer der Abschreibungen und der mit dem Nießbrauchsrecht zusammenhängenden Werbungskosten. In jedem Fall empfiehlt es sich, solche Überlegungen mit Experten für Immobilien- und Steuerrecht zu besprechen. Auch eine fachliche Bewertung des Immobilienvermögens ist wichtig, um sich Klarheit über alle Rechtsfragen zu verschaffen. Matthias Kühne